Due diligence immobiliare: cosa verificare prima di acquistare

Una due diligence immobiliare serve a costruire un quadro tecnico e documentale dell'immobile prima di assumere decisioni economiche rilevanti. Non coincide con una sola verifica: il perimetro può comprendere titoli edilizi, stato dei luoghi, documentazione catastale, dati ipotecari disponibili, impianti, prestazioni energetiche e altre informazioni pertinenti al caso concreto.

Sul piano urbanistico-edilizio, l'articolo 9-bis del DPR 380/2001 disciplina la documentazione amministrativa e lo stato legittimo degli immobili. Per questo la verifica non dovrebbe limitarsi alla planimetria catastale: occorre ricostruire i titoli e gli atti rilevanti e confrontarli, quando necessario, con lo stato effettivo dei luoghi.

Sul piano catastale e immobiliare, anche l'Agenzia delle Entrate raccomanda prima dell'acquisto di raccogliere informazioni sul bene e di verificare dati catastali e ipotecari. La conformità catastale e quella urbanistico-edilizia restano piani distinti e complementari, con finalità e fonti documentali diverse.

L'obiettivo della due diligence non è dichiarare in astratto che un immobile sia privo di qualunque rischio, ma far emergere documenti mancanti, difformità, aspetti da approfondire e possibili interventi prima che questi elementi incidano su acquisto, vendita, finanziamento o programma di ristrutturazione.